Que faire de son bien immobilier en cas de séparation ?

Les questions à se poser et les démarches à effectuer.

Lorsqu’un couple décide de se séparer, les conséquences matérielles et financières sont souvent significatives et engendrent de fréquents pourparlers, voire des conflits. L’un des points sensibles concerne le patrimoine immobilier. Que le couple choisisse de le vendre ou qu’un des membres opte pour le rachat des parts de l’autre, il est essentiel de bien comprendre le contexte juridique et l’impact financier.

Tout dépend en effet du type de contrat qui lie ou non les personnes, et des engagements pris auprès des organismes bancaires.

Mariés, pacsés ou concubins : des conséquences différentes sur le bien immobilier en cas de séparation

La première question à laquelle il faut répondre concerne le statut juridique du couple.

Couples mariés
Si le couple est marié sous le régime de la communauté des biens réduite aux acquêts (80 % des couples mariés en France), le bien immobilier acquis après le mariage appartient d’office aux deux. Dans l’hypothèse où l’un des deux membres du couple souhaite conserver le bien après le divorce, il doit procéder à un rachat de soulte.

Si les époux choisissent le régime de la séparation des biens, le bien immobilier est la propriété de chacun, au prorata des sommes investies. Lors d’une séparation suivie d’une vente ou d’un rachat, chaque partie récupère un montant proportionnel à son apport initial.

Couples pacsés
En ce qui concerne le Pacs, le régime légal a changé en 2007. Pour les couples pacsés avant 2007, le régime juridique qui s’applique est l’indivision. En cas de rupture, la valeur du bien est répartie à parts égales entre les deux personnes du couple, sauf mention particulière précisée dans l’acte d’achat ou la convention d’indivision. En revanche, pour les couples pacsés à partir de 2007, la séparation des patrimoines qui a été instaurée (sauf demande contraire du couple pacsé).

Couples en concubinage
Pour les concubins, le cadre juridique le plus usuel lors d’un achat immobilier est l’indivision. Comme dans le cas du Pacs, il est important de préciser la quote-part de chacun dans l’acte d’achat. En l’absence de cette mention, le bien est réputé appartenir pour moitié aux deux. Si la contribution est bien précisée, en cas de vente du bien, chacun des ex-concubins peut récupérer des fonds proportionnellement à sa quote-part initiale.

A savoir ! Si le bien immobilier est susceptible de se déprécier lors du partage consécutif à une séparation, il faut opter pour la licitation qui met fin à l’indivision. L’un des indivisaires peut alors racheter les parts de l’autre pour devenir l’unique propriétaire du bien.

Un système plus efficace pour les concubins est la mise en place d’une SCI (société civile immobilière) lors de l’achat. Les sommes investies se convertissent ainsi en parts sociales, rachetables en cas de séparation.

Où en est votre crédit immobilier ? Un point important lors d’une séparation

Des difficultés peuvent en effet surgir en cas d’emprunt solidaire.

Si le couple a pris conjointement un crédit immobilier, il en est redevable y compris après la séparation. Toutefois il est possible de demander à sa banque une désolidarisation du prêt, notamment si l’un des membres du couple continue d’habiter seul le bien acquis en commun. En acceptant la désolidarisation, la banque renonce aux garanties d’une des parties prenantes. Cet accord n’est cependant pas automatique. Il dépend des ressources du contractant ; la banque peut donc refuser de désolidariser un prêt.

Il est également possible d’opérer un remboursement anticipé, afin de souscrire un nouveau prêt en son nom propre.

Dans tous les cas de figure, il est indispensable de prendre rendez-vous avec son banquier, afin de réaliser un point précis sur la situation.

Bien immobilier et séparation : les interlocuteurs incontournables

Indivision, régime de séparation des biens ou communauté réduite aux acquêts, rachat de soulte… Autant de notions qui recouvrent des réalités juridiques complexes. Au moment de l’achat, ces termes sont généralement éclaircis pour que les acheteurs prennent bien la mesure de leurs engagements et responsabilités. Mais il n’est pas toujours facile d’évaluer leurs conséquences lors d’une séparation.

Il s’avère donc non seulement important d’en référer à des professionnels pour connaître ses droits, mais bien souvent il est légalement obligatoire de le faire.

Le notaire est l’homme-clé. Les propriétaires d’un bien immobilier doivent se tourner vers lui en cas de rupture. Si la séparation s’effectue à l’amiable, il fait en sorte de respecter les droits de chacun. Dans le cas où l’un des deux conjoints souhaite conserver le bien immobilier, le notaire définit sa valeur actuelle et établit le montant de la soulte.

En cas de divorce, le juge des affaires familiales fait également appel à un notaire, qui tente une médiation, puis réalise l’estimation des biens. In fine, le juge délibère sur la liquidation et la répartition du patrimoine, en fonction du régime matrimonial.

Dans le cadre d’un PACS, il n’y a pas de dimension judiciaire dans la rupture. Le Code civil, article 515-7, précise que « les partenaires procèdent eux-mêmes à la liquidation des droits et obligations résultant pour eux du pacte civil de solidarité. » Toutefois, en cas de litige, un juge peut intervenir.

La même situation s’applique pour le concubinage. Dans ces deux cas, il faut donc s’adresser au notaire en ce qui concerne le partage, la vente ou le rachat du bien immobilier. Il est également possible de consulter un avocat, notamment si la séparation est conflictuelle.

Date de publication : 02/05/2012

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